Ceny bytů v Praze vyhánějí rodiny do regionů. Střední Čechy však také podražily

Menší byt v Praze, nebo stěhování do většího ve středních Čechách? Takové dilema teď řeší stále více lidí. Zmenšování bytů se totiž stává jedním z výrazných trendů českého trhu s nemovitostmi, a to hlavně kvůli vysokým cenám. Vyplývá to z aktuálně vydaného Deloitte Develop Indexu, analýzy trhu za 1. čtvrtletí letošního roku a trend potvrzují i experti z oboru.

Dispozice se optimalizují, metry ubývají a developerské projekty stále častěji pracují s menšími jednotkami. Zatímco ještě před deseti až patnácti lety byl byt 3+kk nebo 4+kk o velikosti 80 až 100 metrů čtverečních běžným standardem pro rodinné bydlení, dnes se podobné dispozice často pohybují na hranici dostupnosti.

„Češi jsou dlouhodobě zvyklí přepočítávat cenu na metr čtvereční, ale v dnešní situaci rozhoduje hlavně celková částka. A ta je u větších bytů pro mnoho domácností jednoduše mimo jejich finanční možnosti,“ říká Filip Šejvl z realitní kanceláře Philip & Frank. Devadesátimetrový byt v pražské novostavbě podle něho dnes při průměrné nabídkové ceně vychází už na více než 16 milionů korun.

V kraji až o polovinu levněji

Pro mladé páry se tak malý byt často stává jedinou dostupnou cestou k vlastnímu bydlení v Praze. Ve chvíli, kdy s příchodem rodiny potřebují větší dispozici, však narážejí na ceny, které už při současných podmínkách financování mnoho domácností nedokáže utáhnout. Za první čtvrtletí letošního roku dosáhla průměrná nabídková cena nových bytů v metropoli závratných 180 300 korun za metr čtvereční.

Do devíti hodin je beznadějně plno. Kapacita parkovacích míst v Praze nestačí

Důsledkem je podle Filipa Šejvla postupný odchod části rodin za hranice hlavního města. Nejčastěji míří do lokalit s dobrým dopravním napojením na Prahu, jako jsou Kladno, Beroun, Říčany, Český Brod, Kolín, Benešov, Brandýs nad Labem – Stará Boleslav nebo Neratovice.

V těchto městech se podle tržních zkušeností Philip & Frank ceny novostaveb často pohybují výrazně níže než v Praze, orientačně přibližně mezi 80 až 120 tisíci korun za metr čtvereční, podle konkrétní lokality, projektu a standardu.

Hlavní je dopravní dostupnost

To potvrzují i realitní makléři v regionu, podle nich trend kupování nemovitostí ve středních Čechách s dojížděním do Prahy pokračuje, ale už není tak jednoduchý jako dříve.

„Řada domácností stále hledá bydlení mimo Prahu, protože v Praze na větší byt nebo dům nedosáhne. Zároveň však klienti mnohem pečlivěji řeší dojezdový čas, dostupnost vlakem nebo po dálnici, školy, školky, služby a celkovou kvalitu života v místě.

Říčany řeší zpackané daně. Lidé zaplatili o tisíce víc chybou radnice, ta je má vrátit

Nejde tedy jen o to, ‚koupit levněji za Prahou‘, ale najít lokalitu, kde bude bydlení dlouhodobě prakticky fungovat,“ říká ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku Petr Makovský.

Nejsilnější zůstávají lokality s dobrou dopravní dostupností do Prahy a občanskou vybaveností. Z dat je vidět, že mezi nejdražší středočeská města u bytů patří například Černošice, Brandýs nad Labem – Stará Boleslav, Říčany, Kladno nebo Beroun. Naopak dostupnější alternativy stále představují například Čáslav, Příbram, Rakovník nebo některé vzdálenější části kraje, i když i tam jsou ceny proti období před deseti lety výrazně výš.

Nejnovější data projektu Realiťák roku ukazují, že v červnu dosahovala průměrná nabídková cena bytů v kraji přibližně 101 tisíc korun za metr čtvereční. Ještě v červnu 2025 to bylo zhruba 87 tisíc korun za metr čtvereční. „Meziročně tedy vidíme růst přibližně o 16 procent,“ upozorňuje Makovský.

Trend pro okolí Prahy

Podle něho proto trend zmenšování bytů míří i do Středočeského kraje, i když zatím jen pomalu. „Tento trend je patrný i v kraji, byť ne všude stejně silně jako v Praze,“ říká s tím, že je vidět hlavně v lokalitách s dobrou dostupností do Prahy, například v okolí Prahy-východ, Prahy-západ, v Kladně či Berouně.

„Developeři na to podle mě reagují postupně. V nových projektech je tlak na efektivní dispozice, menší jednotky a rozumnou celkovou cenu. Není to ale jen otázka developerů. Do hry vstupují i města, parkovací normy, územní plánování, dopravní kapacity a požadavky na občanskou vybavenost,“ dodává Makovský.