Metráž a dispozice ubývá. Mikrobyty v Praze mění rozměr bydlení

Nastává doba zmenšování. Před pár lety pro rodiny v metropoli průměrný standard představoval byt okolo 80 metrů čtverečních, nyní je to zhruba o pětinu méně. Rostoucí oblibě se však začínají těšit dokonce ještě výrazně menší mikrobyty. Trend zmenšování jednotek, ať již vlastnických, či nájemních, citelně mění též celkovou podobu a filozofii bydlení.

Developeři čím dál častěji nahrazují část soukromého prostoru sdílenými prvky. Vyplývá to z nedávno vydaného Deloitte Develop Indexu, analýzy trhu za 1. čtvrtletí 2026. Potvrzují to i další experti z tohoto oboru.

Zmenšování bytů představuje jeden z výrazných trendů rezidenčního trhu. Dispozice se optimalizují, metry ubývají a developerské projekty stále častěji pracují s menšími jednotkami. Nejde přitom jen o reakci na kupní sílu domácností. Odráží to též dlouhodobý trend, který si vynutily náklady na výstavbu či struktura poptávky.

Bydlet na šestnácti metrech je nový trend, mikrobyty pořizují hlavně mladí

Menší byty však nepředstavují podle odborníků jen reakci na poptávku. „Jsou ekonomicky výhodnější pro developery, mají vyšší cenu za metr čtvereční a rychlejší obrat. Výsledkem je trh, který systematicky produkuje menší jednotky, než jaké by odpovídaly potřebám rodin,“ uvedl Filip Šejvl, realitní makléř společnosti Philip & Frank.

Ještě před deseti až patnácti lety byl byt 3+kk nebo 4+kk o velikosti 80 –100 metrů čtverečních běžným standardem pro rodinné bydlení. Dnes se tyto parametry pro zájemce o nové bydlení stávají obtížně představitelné. Průměrný rozměr bytu v novostavbě se v současnosti pohybuje okolo 60 metrů čtverečních.

3 fotografie

Malé a žádoucí

Devadesátimetrový byt v pražské novostavbě nyní podle odborníků při průměrné nabídkové ceně totiž vychází na více než 16 milionů korun.

Pro mladé páry se tak malá jednotka stává jedinou dostupnou cestou k vlastnímu bydlení v Praze. Další problém nastává ve chvíli, kdy s příchodem rodiny potřebují větší dispozici. Narážejí přitom na ceny, které už při současných podmínkách financování mnoho domácností nedokáže „utáhnout“.

Ceny bydlení v Praze jsou neúnosné. Třetina obyvatel zvažuje odchod, zejména mladí

V nájemním i vlastnickém bydlení klesá nejen metráž, ale také členění bytu.

„Dispozice 1+kk a 2+kk tvoří dohromady více než tři čtvrtiny všech prodejů, 2+kk se podílejí zhruba 45 procenty, 1+kk přibližně 31 procenty,“ uvedl Dušan Kunovský, generální ředitel společnosti Central Group. Podíl větších bytů naopak dále klesá. Důvodem je jejich vyšší absolutní cena a stále horší dostupnost financování.

„Menší byty často slouží jako investice a míří na nájemní trh,“ dodal Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.

Sdílená nadstavba

Zájemci o bydlení v metropoli si začínají zvykat na mikrobyty. „Tedy byty s výměrou od 16 metrů čtverečních, které vznikají často jako součást novostaveb nebo přestavbou bývalých hotelů a ubytoven,“ vysvětluje analýza Trend Report 2026, kterou představila Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

Mikrobyty slibuje v Praze řada nových projektů, například v rekonstruovaném žižkovském funkcionalistickém domě Radost, komplexu bývalého nádraží Vyšehrad nebo na brownfieldech ve Vysočanech či na Smíchově.

Propojení moderního nájemního bydlení, pracovního zázemí a komunitního života na jednom místě. To je další z rezidenčních novinek.

„Lidé nehledají jen místo k bydlení, ale i prostředí, kde mohou přirozeně budovat vztahy a být součástí komunity,“ uvedla k tomu Alexandra Němcová ze společnosti Cimex. Ta v Praze 4 kousek od Vyšehradu pro tento koncept komplexně přestavěla kancelářskou budovu na rezidenční projekt s 91 jednotkami nazvaný mo-cha HOME.

Trend zmenšování bytů s sebou podle realitních odborníků nese další netušené dopady. Mění totiž podobu samotného bydlení.

„Developeři čím dál častěji nahrazují část soukromého prostoru sdílenými prvky, jakými jsou vnitrobloky, komunitní zahrady, coworkingové místnosti, kolárny nebo střešní terasy,“ uvádí zmiňovaný materiál Deloitte Develop Index. Tyto prvky opravdu mohou zvýšit kvalitu bydlení u menších bytů. „Nenahrazují však plnohodnotný prostor pro rodinný život,“ upřesnil Filip Šejvl.

Pražané však stále spíše preferují vlastní střechu nad hlavou před pronajatou. Ve svém se totiž cítí o něco spokojenější.

„Lidé žijící v nájmu považují své bydlení za ideální ve 44 procentech případů, ve vlastnickém v 62 procentech případů,“ upozorňuje dokument Kvalita života očima Pražanů 2017–2024, kterou vypracoval Institut plánování a rozvoje.

Snem 59 procent Pražanů je podle této studie samostatný rodinný dům se zahrádkou. V hlavním městě jde o téměř neuskutečnitelné přání, nových domů se zde totiž staví minimum.