Děti v bytě nad sebou neuslyšíte. Developer o luxusu v Brně i náročné klientele

Vysoké ambice si klade u vznikajícího bytového domu Nová Myslivna brněnský developer Martin Šinogl. Uprostřed lesů nad Pisárkami buduje prémiové bydlení s až 170 apartmány a byty, jejichž cena začíná na 160 tisících korunách za metr čtvereční. Aktuálně je hotová hrubá stavba, dokončení očekává nejpozději do příštího léta.

O zájemce nemá nouzi. „Klientela je opravdu pestrá. Až člověk díky tomu pozná, kolik zajímavých lidí a etablovaných profesí v Brně je,“ říká Šinogl v exkluzivním rozhovoru pro iDNES.cz.

Původně jste měl autosalony a servisy. Proč jste se vrhl na developerství?
Autosalony byly pořád stejná práce. Člověk chtěl vytvářet něco pěkného. Autoservisy jsme si ještě nechali, zrušili jsme pouze prodej nových aut.

V čem bude spočívat jedinečnost Nové Myslivny, aby byla skutečně nejluxusnějším bydlením v Brně?
Myslivna je odjakživa výjimečné místo, proto jsme chtěli zachovat jeho jedinečnost. Co se týče technologií a materiálů, snažíme se dávat do standardu Nové Myslivny novinky, které se objevují na trhu, aby byl dům opravdu na perfektní úrovni. Klientela je opravdu náročná, jde to ruku v ruce. A klienti na náš přístup slyší. Na novinky dokážeme rychle reagovat.

Můžete zmínit příklady nových technologií a materiálů?
Začíná to už tím, že k vytápění využíváme tepelná čerpadla. Kombinujeme je s fotovoltaickou energií. Dům má nadstandardní tepelněizolační vlastnosti. Máme jedny z nejlepších okenních výplní zabraňujících ztrátám přes okna. Celý dům je řízený jako inteligentní domácnost, systém dokáže regulovat vytápění. Zároveň nabízíme ve standardu i chlazení díky inverznímu chodu čerpadel. Budova umí udržovat příjemné mikroklima pro život.

V Brně začala výstavba prémiových bytů, jeden vyjde v průměru na 16 milionů

Co za detaily řešíte, abyste klientům nabídli top bydlení?
Například standardně máte výšku stropu 2,5 metru, zatímco my máme 2,70 až 2,95 metru. Ve vrchních patrech přes tři metry. Prostory pak vypadají diametrálně jinak, zároveň to ale zdražuje stavbu. Jinak to máme i ve vnitřních společných prostorách. V klasickém bytovém domě máte chodby široké třeba 1,2 metru, u nás dva a půl metru. Hrozně jsme brali zřetel, aby člověk nikoho neslyšel, když tam bude bydlet. Proto jsou na chodbách koberce, a ne dlažba. Akusticky jsme řešili i stěny. Důležitou věcí, na kterou se klienti ptají, je, zda nebudou slyšet nikoho nad sebou. Děláme stropy takové, abyste neslyšel, když nad vámi budou běhat děti.

Jaký je o prémiové byty zájem?
Velký. Poptávek a schůzek máme pořád dost. Některé projekty cílí na výrazný předprodej, aniž by koply do země. My ale přicházíme s produktem, který je jiný a má jinou klientelu, jež nemá potřebu něco řešit narychlo a ráda si počká. Proto jsme chtěli zahájit prodej až ve chvíli, kdy už budova reálně stojí. Aby ji člověk viděl. Když si vyjede do pátého, šestého patra, může si dům projít a vidět výhled na Brno, do lesa nebo na Pálavu. Je to zkušenost, která se těžko předává při sezení u stolu. S klienty si dáváme prvotně schůzku na místě, abychom jim ho ukázali a oni jej navnímali.

38 fotografií

Na jakou klientelu cílíte?
Na kohokoliv, komu se místo líbí. Myslivna má výměrami nadstandardně veliké byty. Jsou to byty pro život, nejde o investiční byty. Cílíme pouze na koncové klienty, kteří tam chtějí žít. Dům je koncipovaný tak, aby vznikla komunita lidí, kteří tam žijí a dokážou spolu interagovat. Snažíme se vyvarovat toho, aby přišel nějaký investor, koupil deset menších bytů a pronajímal je jako Airbnb. To ani neumožníme.

Proč by tam člověk měl chtít bydlet, když musí všude dojíždět?
Je tam klid. Vedle už nikdy nikdo nic nepostaví. Dostupnost je taky dobrá, vedle máme zastávku MHD. Je domluvené, že se trasy upraví a spoje na ni budou jezdit častěji. Vzdálenost je relativní. Vnímáme to tak, jako by člověk bydlel v přírodě někde na vesnici, ale zároveň je v centru města. Za patnáct minut jste pěšky v Kohoutovicích, kde je obchod. Tamní škola Pavlovská je vzdálená dvě zastávky MHD. Do Nového Lískovce vám cesta zabere osm minut, tam je taky škola i zastávky. Na dálnici D1 jste za chvíli. A není to jen o autě, na kole nebo koloběžce sjedete za tři minuty dolů z kopce u Anthroposu a odtud už jedete podél řeky buď na přehradu, nebo až k Olympii. Případně můžete zajet do centra.

Kdo jsou lidé, kteří si kupují byty v Nové Myslivně?
Rodiny s dětmi i třeba klienti blíže důchodovému věku, kteří vyměňují větší nemovitost za menší. Jde o lidi z financí, IT, vědecké pracovníky. Někteří přijeli na prohlídku dokonce autobusem MHD, aby si vyzkoušeli toto cestování. U někoho je to tak, že nepotřebuje výhled, ale líbí se mu, že je v přírodě a klidu. Pak jsou třeba lidé z IT, kteří pracují z domova, takže chtějí prostorný byt velikosti 4+kk s možností pracovny. Poptávka je spíš po větších bytech. Dokonce i lidé, kteří mají x domů, najednou přemýšlejí, že by chtěli k nám. Říkají, že už jsou starší a nechtějí lítat kolem zahrady. Klientela je opravdu pestrá.

Co tito lidé obzvlášť oceňují?
Hrozně oceňují hlavně možnosti restaurace, wellness a fitness. Budou je mít dostupné takzvaně v papučích. Jsou i tací, kteří chtějí do smlouvy vyloženě napsat, že tyto možnosti opravdu budou, že si byt kupují i s nimi. Vznikne taky recepce obsluhovaná po směnách, kde si klienti mohou zadat třeba úklid nebo objednat pečivo na ráno.

Budou tyto prostory přístupné pro veřejnost?
Restaurace bude přístupná všem. Veřejnost využije oddělený vstup a samostatné výtahy. Restaurace bude v nejvyšším patře s výhledem na celé okolí a nabídne terasu orientovanou na centrum. Takovou vyhlídku jsme vytvořili podle vzoru z minulosti, kdy se na Myslivnu chodilo na zahrádku, ze které byl přímý pohled na Špilberk.

Proč jste neobnovili hotel, jak jste původně plánovali?
Když přišel covid a všechno se kompletně zastavilo včetně výstaviště a automotodromu, udělali jsme rozhodnutí směrem k bytovému domu. Panovala velká nejistota, zda se cestovní ruch vůbec obnoví. Myslivna byla v té době obrovskou finanční zátěží. Museli jsme držet provoz, přitom energie šly brutálně nahoru. Budova byla opravdu ve velmi špatném technickém stavu. Původně jsme přemýšleli, že část necháme a zrekonstruujeme, ale když nám řekli, co všechno musíme vyztužit, finančně by se to nevyplatilo. Vycházelo výhodněji celý objekt zbourat.

V Brně máte i další zajímavý projekt, a to futuristicky vypadající budovu Woko ve Vídeňské ulici u Ústředního hřbitova. Kdy začnete stavět?
Máme už stavební povolení. Do konce roku to spustíme.

Oko s vodními „zrcadly“. Na kraji Brna plánují futuristický zelený svět

Počítáte s využitím pro kanceláře?
Polyfunkčnost jsme postupem času trochu upravili. V přízemí jsou obchodní jednotky, ve druhém patře je představa o využití pro zdravotní kliniku. A v dalších třech podlažích se řeší kombinace kanceláří a ubytovacích jednotek. Jde o integraci několika funkcí, což je nejlepší koktejl pro toto dobře dostupné a viditelné místo. Z hlediska venkovního designu a velikosti bude s drobnými úpravami vypadat jako na vizualizacích.

Nevšední futuristická podoba byla od začátku záměr?
Chceme, aby Woko bylo orientačním bodem na příjezdu do Brna. Vídeňská je dlouhá, jsou na ní různé záchytné body a tohle bude jeden z nich. Na začátku byly vize vytvořit i vyšší budovu, ale jednání se nepodařila. Potřebovali jsme se domluvit s městem i krajem, že naproti na odstavném parkovišti postavíme parkovací dům. Půlku bychom předali městu, půlku si nechali a využili, abychom mohli postavit vyšší budovu. Aktuální využití je ale nejlépe aplikovatelné na současné potřeby trhu ve městě a bylo vyhodnocené jako nejlepší.

Jaké další projekty chystáte?
Rádi bychom je nechali v tajnosti. Není to o tom, že bychom tady stavěli tisícovky bytů. Spíš je to vždy o projektu, který je komornější. Ale pokaždé se snažíme, aby měl nějaký benefit, něco navíc, byl v něčem jiný. Projektů máme připravených dost, ale chceme se jim věnovat postupně. Dodělat v klidu jeden, pak pustíme ven další. Naše developerská firma funguje jako rodinný podnik, není nijak rozsáhlá. Díky tomu můžeme klientům nabízet přidanou hodnotu v podobě osobního přístupu. Bereme to stále rodinně, nechceme žádný moloch.

Za naše stamiliony nevzniklo téměř nic, stěžují si developeři. Brno kritiku odmítá

Poohlížíte se i po nových příležitostech v Brně?
Teď zrovna budeme jeden projekt kupovat. Ale platí, co říkám: až uděláme jednu věc, spouštíme druhou. Máme teď v Brně nachystané dva opravdu pěkné, zajímavé projekty.

Půjde o novou výstavbu, nebo renovace starých budov?
Novou výstavbu, ale v místech, kde už něco stojí. Není to tak, že bychom něco stavěli na zelené louce, ale snažíme se revitalizovat území, které už vůbec nefunguje, protože ztratilo původní funkci. Příkladem je Woko. Sice je takový projekt dražší třeba kvůli demolicím, ale pořád nám dává největší smysl, protože z hlediska udržitelnosti dokážeme využít prostory, které jsou historicky vymezené. Komunikujeme s městem a bavíme se s ním o průmyslových budovách, u kterých ví, že už je nechce, protože má jiný záměr. I podle toho chystáme další projekty.

Považujete Brno za přívětivé prostředí pro developery?
Beru to tak, že jsem z Brna a vždycky budu v Brně. Nabídek na Prahu máme dost, ale řekli jsme si, že tamní projekt odprodáme, protože se chceme soustředit na Brno. Tím, že tady člověk žije celý život, chce vytvořit něco pěkného. Trh a jeho potenciál je v Brně obrovský. Rozvoj v Brně nám dává význam. Brno roste hezky a navíc má svá specifika – je tady hodně škol, vědy a výzkumu.