Brno je městem nájemníků. Bydlí tak každý třetí obyvatel, investoři reagují

Každý třetí Brňan bydlí v nájmu. Podle expertů z poradenské firmy BTR Group, která se specializuje na segment nájemního bydlení, se tento údaj vyplývající ze sčítání lidu 2021 od té doby nijak zásadně nezměnil. S podílem 33,5 procenta lidí žijících v pronájmu je Brno mezi krajskými městy na prvním místě. Ostrava a Praha mají podíl o pár procent nižší.

Prvenství Brna v podílu nájemníků je podle analytika BTR Group Jiřího Kubánka dané třemi faktory. Město vlastní přes 28 tisíc obecních bytů, což představuje téměř 14 procent všech bytových jednotek. V tomto ohledu se výrazně liší například od Prahy, kde obecní byty tvoří zhruba čtyři procenta fondu.

„Na rozdíl od ní Brno tolik nerozprodalo svůj bytový fond. Dále je vlastní bydlení drahé. Nový byt o velikosti 70 metrů čtverečních stojí v Brně podle posledního výzkumu společnosti Deloitte 15 hrubých ročních platů, v Praze 17. V Brně žije také silná mladá generace, je studentským městem, kde studuje zhruba 65 tisíc vysokoškoláků,“ vysvětluje Kubánek.

Nájemní domy přitahují investory

Čím dál výrazněji se na brněnském trhu prosazuje takzvané institucionální nájemní bydlení. Tím se rozumí celý nájemní dům s nejméně 50 jednotkami, který má jednoho vlastníka. Ten byty dlouhodobě pronajímá, nikoli prodává. Pod tento pojem spadá i coliving a speciální studentské bydlení.

V 31 brněnských projektech je v provozu, ve výstavbě nebo přípravě dohromady pět tisíc takových bytů. Čtvrtina už funguje a je obydlená nájemníky, další zhruba čtvrtina se aktuálně staví a má být dokončena v příštím nebo přespříštím roce. Přibližně polovina bytů je zatím v přípravné fázi. Více než polovina jednotek se nachází v centru Brna, kde vznikají také dvě třetiny rozestavěných bytů.

25 fotografií

„Brno je město nájemníků. Jak už bylo uvedeno, v nájmu tu bydlí třetina obyvatel, více než v Praze, a ve věku 20 až 39 let dokonce polovina. Nájemní domy s jedním vlastníkem a profesionální správou pro ně představují dlouhodobou alternativu ke koupi bytu,“ podotýká výkonná ředitelka BTR Group Zuzana Chudoba, která je viceprezidentkou Asociace nájemního bydlení.

Pět tisíc těchto bytů představuje 72 procent všech institucionálních nájemních jednotek mimo Prahu. Brno tedy v tomto ohledu dominuje. I proto se investoři začínají stále více zaměřovat právě na nájemní bydlení. Například místní developerská firma MIG vybuduje v příštích letech zhruba 1 500 jednotek určených k pronajímání a do roku 2036 chce portfolio rozšířit až na čtyři tisíce.

Nový tah developerů. Kvůli drahým novostavbám se víc staví byty k pronájmu

Developeři u nájemního bydlení sázejí na dlouhodobý růst cen nemovitostí. Investice se jim zhodnocuje jednak pravidelným příjmem z nájemného, jednak případným růstem hodnoty domu.

„Nevýhodou je doba návratnosti vložených peněz a složitá predikce trhu na desítky let,“ řekl už dříve člen správní rady Asociace brněnských architektů a stavitelů Tomáš Beneš. Investoři mění strategii mimo jiné kvůli vysokým cenám novostaveb a nedostupným hypotékám.

Nájem vychází levněji než hypotéka

V současné době v Brně existuje sedm projektů takových nájemních domů s 576 byty, dalších více než 400 se aktuálně staví. Drtivá většina nabízených bytů má dispozici 1+kk nebo 2+kk a průměrná velikost dosahuje 42 metrů čtverečních. Nájemné je zhruba o pětinu vyšší než u bytů, které nabízejí v inzerátech soukromí vlastníci. Pohybuje se kolem 455 korun za metr čtvereční.

Podle expertů z BTR Group je v Brně vlastní bydlení výrazně dražší než nájemní. Za byt 2+kk zaplatí nájemník v institucionálním projektu v průměru 20 500 korun měsíčně. Splátka hypotéky na srovnatelný nový byt činí 34 500 korun, tedy o 70 procent více. Výpočet počítá s tím, že kupující má naspořenou pětinu celkové ceny.

U garsonky je rozdíl 37 procent: nájem vychází průměrně na 17 tisíc korun, hypotéka na 23 500 korun. Pokud má zájemce naspořenou pouze desetinu ceny, rozdíl se u všech dispozic ještě zvětšuje.

Luxusní bydlení jako v hotelu. Pekárenskou minulost oživil nový komplex

Průměrná hrubá mzda v Jihomoravském kraji činila podle Českého statistického úřadu v prvním čtvrtletí letošního roku 49 510 korun. Po odečtení daně a povinných odvodů při uplatnění základní slevy na poplatníka odpovídá přibližně 38 900 korunám čistého. Nájem bytu 2+kk tak představuje 53 procent tohoto příjmu, zatímco splátka hypotéky by spolkla 89 procent.

„Rozdíl mezi nájmem a splátkou je v Brně větší než v Praze. Pro mladé lidi a rodiny to znamená, že nájem v profesionálně spravovaném domě je pro ně finančně dostupnější cestou k novému bydlení,“ poznamenává Kubánek.

Institucionální nájemní byty zatím představují jen malou část brněnského trhu s nájemním bydlením. Naprostou většinu tvoří jednotky v soukromém vlastnictví, jejichž podíl odhaduje ředitelka Chudoba na zhruba 80 procent. Obecní byty zabírají necelých 14 procent trhu. Na institucionální bydlení tak připadají jen jednotky procent. Jeho podíl však podle expertů poroste.