Příliš dlouhé čekání
Na zdražování má vliv řada faktorů. Doprodávají se levnější byty v rámci stávající nabídky. U nich docházelo přibližně ve dvou třetinách případů ke zdražení. Zároveň se projevilo i rušení bonusů a cenových zvýhodnění. „Pro svůj rozvoj Praha potřebuje každoročně povolit a postavit alespoň 10 tisíc bytů. Od roku 2006 se tolik bytů nepovolilo ani jednou,“ upozornil Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.
V průměru se v metropoli povoluje okolo pěti tisíc jednotek. Deficit tak roste tempem pěti tisíc bytů a od roku 2006 se prohloubil přibližně o více než 85 tisíc bytů. Ani uplynulý rok to moc nezmění, aktuální data uvádějí, že za tři čtvrtletí úřady povolily 5 270 nových jednotek.
Desetitisíce bytů v Praze se nyní schvalují 58 443 bytů v Praze bylo na konci roku 2024 v různém schvalovacím řízení, jako je EIA, tedy rozhodování o vlivu na životní prostředí, územní rozhodnutí, stavební povolení a další. Developeři nyní připravují celkem 146 422 bytů. 12 493 Jednotek je ve schvalovacím procesu v Praze 4. Připravováno je zde 20 773 bytů. U 12 021 bytů probíhá schvalovací řízení v Praze 5. Developeři zde celkem připravují 30 200 jednotek. 10 335 je počet schvalovaných bytů v Praze 9, firmy zde chtějí vystavět 34 075 jednotek. 7 604 bytů ve schvalovacím řízení je v Praze 10. Připravováno je jich 15 701. 2 830 bytů se nyní schvaluje v Praze 3. Chystáno je tam 10 521 bytů. Zdroj: Analýza Central Group |
Problém představuje i faktor času. Podle developerů je totiž délka stavebního řízení neúměrně dlouhá. V některých případech trvá až deset let. A výstavbu prodlužují také loňské zmatky okolo digitalizace stavebního řízení a její následný odklad o několik let.
„V našem ‚legislativním Kocourkově‘ je takřka pravidlem, že vydání stavebního povolení na středně velký projekt trvá řadu let. Kvůli těmto průtahům kupující za nový byt zaplatí mnohem více, než by tomu bylo v efektivně a rychle fungujícím systému,“ potvrzuje Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.
Pražané si zvykají na dražší a menší obydlí
Více než sedm tisíc prodaných nových bytů může být v metropoli za rok 2024 podle analýz developerů. Zájem loni lámal rekordy, podobně jako ceny. „V nabídce a dostupnosti dominuje Praha 9, nabídková cena je zde průměrně 145 tisíc korun za metr čtvereční, prodejní 139 tisíc. Nejrychlejší tempo prodeje je pak ve třetím a šestém obvodu,“ shrnul Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.
V deváté městské části se byty staví na rozsáhlých brownfieldech, dědictví po někdejších průmyslových podnicích jako ČKD, Tesla a další. Praha 9 se v hlavním městě drží na špičce podle počtu nových jednotek, které jsou v různém stadiu povolovacího řízení. Zcela na špičce je i v počtu nových bytů, plánovaných developery.
Nájemné pouští Pražanům žilou. Náhlé výdaje jsou vážný problém, tvrdí analýza![]() |
Podobně je tomu v Praze 5, která také využívá plochu po starých, již neexistujících industriálních provozech. Například společnost Sekyra Group zde buduje projekt Smíchov City. Soukromé investice do projektu budou činit 35 miliard korun, celkové 50 miliard. V nové bydlení se mění v Praze 5 mj. plocha někdejšího Lihovaru Zlíchov a další. Zájemci o vlastní nové byty si zvykají nejen na vyšší ceny, trendem je též zmenšování plochy bydlení. Od roku 2018 je typický pražský byt přibližně o 11 metrů čtverečních menší. „Dvě třetiny prodejů připadají na jednotky s dispozicí 1+kk a 2+kk s průměrnou velikostí 57,3 metru čtverečního,“ vysvětlil Petr Michálek.
I „second hand“ byty v metropoli stojí více
Vysoké ceny jsou nejen u nových bytových projektů, ale také u tzv. „second hand“. Na sklonku uplynulého roku šly nahoru ceny starších bytů takřka o 12 procent. Pokles se pro letošek podle expertů čekat spíše nedá. Byt 2+1 v klasické zástavbě na Žižkově se nabízí na Reality.iDNES.cz za 9,5 milionu korun.
K nejdražším čtvrtím se zařadila podle realitních odborníků třeba Praha 7 s cenou bydlení za metr čtvereční v průměru okolo 200 tisíc korun. Hodnotu zde zvyšuje nízká nabídka volných nemovitostí. Potvrzuje to podle expertů také zájem o starší jednotky. Nabídková cena bytů z „druhé ruky“ dosáhla v metropoli ve třetím kvartálu 2024 průměrné ceny 132 604 korun za metr čtvereční.
Během loňského roku šla nahoru cena „second handu“ o 10,2 procenta. „V meziročním porovnání to představuje vzrůst o 11,6 procenta. Růst cen byl v prosinci rychlejší, než ČNB předpovídala pro celý rok 2024,“ uvedli developeři. Ceny bytů v Praze jsou vysoké i pro nadprůměrně vydělávajícího člověka.
Češi chudnou, šetří na mase i topení. Nejvíc utrácí za bydlení![]() |
„Lidé se proto přirozeně začínají dívat dál za hranice Prahy, třeba až 50 km. Zajímají je Beroun, Čelákovice, Benešov, Říčany, Kolín a další města,“ uvedl Filip Šejvl, managing partner realitní kanceláře Philip & Frank. I ve středních Čechách ceny nemovitostí rostou. O zhruba šest procent se na konci roku 2024 zvedla průměrná cena staršího bytu. A poprvé těsně překonala 80 tisíc korun za metr čtvereční.
Projekty pro ty, kteří raději zaplatí nájem
Stovky nových bytů za několik set milionů korun v rámci projektů městského nájemního bydlení se blíží k realizaci. Pražská developerská společnost (PDS) požádala o povolení jejich výstavby. Dostatek nájemního bydlení ze strany měst totiž podle expertů představuje jednu z cest, jak zajistit dostupné bydlení.
V Praze se loni cena za nájemní bydlení zvýšila na 412 korun za metr čtvereční, což je 26 763 korun měsíčně za průměrný byt o velikosti 65 metrů čtverečních. „Cenové hladiny, které vidíme nyní, se z mého pohledu udrží minimálně do poloviny roku. I nadále budou v některých oblastech mírně růst,“ upozornil Hendrik Meyer, šéf European Housing Services (EHS).
Na jaře 2025 by PDS mohla mít k dispozici stavební povolení na cca 450 bytů v rámci projektů Jalový Dvůr v Praze 4, Nový Zlíchov v Praze 5 a v dalších lokalitách. Náklady na jejich výstavbu odhaduje na dvě miliardy korun. „Sloužit budou jako dostupné nájemní bydlení určené zejména pro podporované profese, které Praha potřebuje pro svůj chod, jako jsou zdravotníci a učitelé, a pro křehké skupiny obyvatel, k nimž patří senioři nebo samoživitelé v bytové nouzi,“ uvádí Petr Hlaváček (STAN), náměstek primátora pro územní rozvoj.
Bydlení jako v hotelu. Na Žižkově vzniká stovka malých nájemních bytů![]() |
Na nájemní bydlení se mění i starší budovy, loni na sklonku léta radnice Prahy 11 dokončila přestavbu někdejší ubytovny Sandra na Jižním Městě. Nově objekt nabízí 174 bytů a další prostory. Byty k pronájmu nově dávají na trh i další hráči, například platforma xPlace, náležící Arcibiskupství pražskému. Ta nově nabízí byty na Zlíchově.