Má jen padesát metrů. I když zvenčí vypadá docela hezky, uvnitř jsou zdi otlučené na cihlu a betonové podlahy jsou rozbité. Dírou ve stropě dovnitř proniká světlo. Přesto tento domeček v podzámčí v Mikulově nabízí realitní kancelář za bezmála pět milionů korun.
V turisticky oblíbené destinaci se ceny nemovitostí šplhají k závratným výším. S každým turistou, který do města přijede, se totiž cena domu určeného k bydlení zvedne o 25 haléřů.
I to vyplývá ze studie, kterou tvoří odborníci z Vysokého učení technického (VUT) v Brně. Snaží se zjistit, jaký vliv má cestovní ruch na ceny rezidenčních domů, tedy těch určených ke stálému bydlení, v oblíbených destinacích Jihomoravského a Zlínského kraje. Vedle Mikulova se zaměřili ještě na Lednici, Valtice, Znojmo, Vranov nad Dyjí a Moravský Krumlov, na Zlínsku pak Rožnov pod Radhoštěm, Luhačovice, Vizovice a Kroměříž.
„Na ceny nemovitostí působí různé nemateriální vlivy a faktory. Je to třeba vzdálenost do centra, na autobusovou zastávku nebo do školy. A stejně tak může fungovat i cestovní ruch,“ vysvětluje spoluautor studie David Brandejs.
Jihomoravský kraj je u turistů dlouhodobě oblíbený. Loni do něj přijelo a ubytovalo se zde 1,3 milionu hostů. A to se roku ještě dotkla covidová omezení. „Mezi hosty ubytovacích zařízení Jihomoravského kraje bylo 221,5 tisíce návštěvníků z ciziny a 1,1 milionu hostů z České republiky,“ vypočítala Veronika Dohnálková z krajské správy Českého statistického úřadu.
Dvě strany jedné mince
A letos v turistické sezoně to nebude jinak. „Více než čtvrtina Čechů plánujících letní dovolenou v České republice vyrazí do lokalit Jihočeského kraje, sedmnáct procent lidí se zaměří na Jihomoravský kraj,“ uvádí Soňa Machová v prezentaci plánů Čechů na letní dovolenou, jak je před začátkem sezony odhadla agentura CzechTourism.
I to by se mělo odrazit v cenách nemovitostí. Nemateriální vlivy dnes vyčíslují znalci nebo odhadci individuálně podle svého názoru a zkušeností. Konkrétní čísla, o která by se mohli opřít, však nemají.
Zpěv do rána, zničená zeleň. Z turistů jsme už znechuceni, zní z obcí pod Pálavou |
U komerčních rekreačních objektů a nemovitostí určených k ubytování už přitom vliv turistiky na jejich tržní hodnotu zpracovaný je. Tam, kde se opravují či rekonstruují památky, vznikají cyklostezky či vinařské atraktivity, prosperují a rostou rekreační a ubytovací zařízení, která profitují ze zvýšeného počtu návštěvníků. U těchto nemovitostí tržní hodnota vlivem zvýšeného zájmu o ně a s nimi spojené služby ve většině případů stoupá.
U rezidenčních domů, v nichž žijí stálí obyvatelé celoročně, to však platit nemusí. „Turismus může cenu nemovitostí naopak i snižovat. Představte si, že bydlíte v místě, kde jsou festivaly, koncerty, hluk, dochází k dopravnímu přetížení, kvůli turistům je tam více odpadků. To následně snižuje kvalitu života, a tím může padat i hodnota nemovitostí,“ upozorňuje Brandejs.
Data ze stovek prodejů
Kde turisté ceny šroubují nahoru a kde naopak tlačí dolů, má ukázat mapa zpracovaná na základě statistických dat. První výsledky studie jsou už hotové a jsou ze zmiňovaného Mikulova. Tady se jednoznačně potvrdil rostoucí cenový trend, který koresponduje s křivkou cestovního ruchu.
Vědci tu porovnávali cenové údaje o prodejích 194 rodinných domů a 340 bytů, získané z katastru nemovitostí, a statistické údaje o vývoji cestovního ruchu v období 2014 až 2019, tedy ještě před covidovou pandemií. Z dat mimo jiné vyplývá, že v roce 2014 zaplatili kupci za metr čtvereční v rodinném domě 14 421 korun a v roce 2019 už 25 240 korun. Počet lidí, kteří do Mikulova jezdí, se přitom mezi těmito roky zvýšil o bezmála 43 tisíc.
Závislost mezi daty pak ověřovali vědci pomocí statistických metod a koeficientů. A výsledek? Rodiče se dvěma dětmi „přihodí“ k ceně mikulovského domu jednu korunu. Ze závěrů totiž vyplývá, že u domů se s každým hostem v oblasti zvedla cena o 25 haléřů, u bytů dokonce o 36 haléřů.
Obdobně i ve Znojmě cestovní ruch zvyšuje ceny rodinných domů i bytových jednotek. Naopak v Lednici či ve Valticích, tedy v menších městečkách, je podle prvotních výsledků trend opačný. Jsou to však zatím počáteční výsledky, které se budou ještě zkoumat, kompletní závěry studie mají být hotové do konce roku.
Levnější už to nebude, míní makléři
Jak Brandejs upozorňuje, stále jde hlavně o ekonomickou teorii, kterou může ovlivnit takzvaná falešná korelace. Tedy to, že hodnota nemovitostí se může zvyšovat pod vlivem obecného růstu cen nemovitostí. Což se také na jižní Moravě děje.
Prodeje bytů v Brně jsou i přes nabídku na minimu, ceny přitom dál šplhají |
„Zvýšení cen nemovitostí v našem regionu se v roce 2021 pohybovalo kolem 19 procent v porovnání s rokem 2020. Dynamiku růstu táhne především Brno a brněnský region, který ovlivňuje přilehlé okolí, protože brněnští zákazníci loni objevili kouzlo levnějších nemovitostí ve spádových oblastech Brna,“ uvedl Tomáš Frýdek, majitel břeclavské kanceláře RE/MAX Delta.
Od začátku roku 2022 sice makléři zaznamenali mírnější ochladnutí cen realit spojené i se současnou situací na Ukrajině, zlevnění nemovitostí nicméně nepředpokládají. Očekávají spíše stagnaci nebo mírný růst.
„Přestože tempo růstu cen zpomalilo, v průměrných cenách nadále pozorujeme růst. Ten je ovlivněn i tím, že kupující mají větší zájem o nejlevnější byty. V nabídkách pak zůstávají ty dražší, které tlačí průměrnou cenu výš,“ potvrzuje například František Šudřich ze společnosti IMPERA styl.