„Mám už pocit, že jsme jako stroje na povolení,“ glosuje projektový manažer Nové Zbrojovky Jan Růžička.

Firma plánuje areál rozpínající se na 22 hektarech, který převzala v roce 2016, přetvořit ve zcela novou čtvrť pro 20 tisíc lidí. Vznikne zde dva a půl tisíce bytů, dále obchody, kanceláře, školy i místa pro odpočinek. Po dlouhých letech příprav tu aktuálně rostou první bytové domy.

Stejně jako kdysi Zbrojovka ztělesňovala průmyslovou sílu, je nyní tento projekt jakýmsi symbolem proměny chátrajících areálů v Brně, které přestaly sloužit svému původnímu účelu. Magistrát eviduje na území města 129 takzvaných brownfieldů o celkové rozloze 287 hektarů. Původně opuštěné plochy zabíraly přes 500 hektarů, tři desítky jich už však z evidence díky revitalizacím zmizely.

Nastartovaný rozmach Nové Zbrojovky přináší i těžkosti lidem v okolí

Město plně vlastní pouze osm ze zmíněných lokací, u dalších třinácti má víc než poloviční podíl. „Záchrana brownfieldů ovšem často nepostupuje úplně jednoduše. Nezřídka komplikují práci složité majetkoprávní spory. Problémy způsobují také chybějící protipovodňová opatření a dříve i zastaralý územní plán,“ popisuje mluvčí magistrátu Filip Poňuchálek. Nový plán začal platit na konci ledna, ochrana proti povodním se podle něho také řeší.

V režii soukromých investorů

Z městských brownfieldů je v plánu třeba revitalizace bývalého Dřevopodniku u Křenové ulice. Na dohled historického centra vyroste přes 200 družstevních bytů. Přípravu pozdržely komplikace okolo nového územního plánu. Už před čtyřmi roky veškeré objekty absolvovaly potřebné průzkumy, od té doby však stále čekají na demolici. Družstevní bydlení zde má začít vznikat do roku 2027.

Zásadní role při přeměně brownfieldů připadá soukromým investorům, kteří jsou vlastníky drtivé většiny z nich. O notný kus dál je proti Nové Zbrojovce areál někdejší textilní fabriky Vlněna vedle Galerie Vaňkovka. Měl také značný náskok, developer CTP ho koupil už v roce 2007, o devět let později začal bourat chátrající budovy.

OBRAZEM: Futuristická budova v Brně má pilovou fasádu a na střeše dronovou poštu

„Po dalších devíti letech máme kompletní kancelářský komplex se všemi doplňky jako restaurace nebo dětská skupina. Další fáze projektu v podobě rezidenčního bydlení aktuálně vzniká,“ hlásí Radek Štengl z CTP.

Patnáct let od zahájení výstavby firma pomalu dokončuje i nedaleký areál Ponávka, kde bývaly v minulosti škrobárny a jatka. Teď tam funguje lehký průmysl v kombinaci s kancelářskými budovami a domy s malometrážními byty na spíše krátkodobý pronájem.

Třináctileté čekání pod Hády

Pro investory jsou opuštěné areály lákavé i proto, že se nacházejí uvnitř města. Představují tak jedinečnou příležitost, jak ho zahustit a využít stávající infrastrukturu.

Nedostatek pozemků žene nahoru zájem o brownfieldy, ožijí i zchátralé stavby

„Zároveň jsou brownfieldy většinou z nějakého důvodu problémové. Ať už kvůli ekologické zátěži, nepříjemné estetické podobě, či bezpečnosti, kdy se tam scházejí nebezpečné typy lidí. Regenerace areálů vede k opačným efektům. Vznikají nové ekonomické příležitosti, nabídka bydlení, snižuje se nebezpečnost území a navíc je tam i estetický prvek,“ líčí Petr Očko z ministerstva průmyslu a obchodu, jež nabízí program podpory proměny opuštěných ploch.

Podle expertů představují brownfieldy klíčový nástroj pro řešení bytové krize, která trápí nejen Brno. Nové bytové domy vznikají pomalu, kvůli vysokým cenám si novostavby navíc mnozí nemohou dovolit, zdražují i nájmy. Zpustlé lokace přitom po revitalizaci slibují tisíce nových bytů, vedle Nové Zbrojovky a Vlněny jsou to třeba Trio Brno, Nové Husovice, Čtvrť pod Hády, Mosilana, Mendel Plaza či Jaselské kasárny.

„Faktem je, že nedostupnost bydlení negativně ovlivňuje především perspektivu nastupující generace. Obávám se ale, že pokud se vůbec někdy podaří masivní výstavbu bytů nastartovat, pozitivní dopady to bude mít až na generaci, která teď chodí teprve do školky,“ upozorňuje ředitel Asociace developerů Tomáš Kadeřábek.

Ze zpustlých míst mohou být na čas zahrady, pomohou znevýhodněným i ekologii

I přes panující shodu o prospěšnosti přestavby brownfieldů trvá jejich odblokování velice dlouho. Třeba developer Trikaya si pořídil pozemky s nedokončenou továrnou Ergon v roce 2010, příprava projektu Čtvrti pod Hády s více než tisícovkou bytů si pak vyžádala přes třináct let.

„I na brněnské poměry to bylo dlouho. Na vině nebyly nečekané překážky, ale především extrémně zdlouhavé a složité povolovací procesy. Ve výsledku na to doplácejí zájemci o bydlení, protože během třináctiletých příprav se projekt samozřejmě výrazně prodražil,“ říká výkonný ředitel firmy Dalibor Lamka.